Раскол США

Комуналки в США

статья требует регистрации поэтому полностью сюда

Коммуналки США: как зарабатывает находчивый стартап — Bloomberg

Стартап из Атланты не стал ждать милости от властей и нашел свое решение проблемы доступного жилья. Компания возрождает давно забытый формат покомнатной сдачи малоэтажных домов. В кризис такой бизнес может оказаться прибыльнее аренды элитной недвижимости

Покомнатная сдача в аренду отдельно стоящих малоэтажных домой в США стала неактуальной еще несколько десятилетий тому назад. Но стартап из Атланты PadSplit считает, что настало время вернуть забытый формат: компания помогает собственникам превратить недвижимость в сдаваемые покомнатно дома, где жильцы платят за каждую неделю проживания. Фирма уже управляет 400 комнатами — преимущественно в бедных кварталах и районах для среднего класса.

«Мы инвестируем в это, потому что верим, что на рынке недвижимости грянет новый кризис, — объясняет Арджан Шутте, основатель Core Innovation Capital (венчурный фонд, поддерживающий PadSplit). — Десять лет назад речь шла о финансовом кризисе, теперь мы говорим о кризисе жилплощади».

Основанная Аттикусом Ле Бланом PadSplit инструктирует домовладельцев по поводу того, как им превратить свою недвижимость в жилье под брендом компании. Компания находит лазейки в региональном законодательстве и за небольшую плату берет дома в управление. Несмотря на то что в Атланте нельзя сдавать малоэтажные дома покомнатно, компания делает все, чтобы вписаться в строгие правила: теоретически в таком доме могут проживать до шести не связанных родством людей, а также еще четыре человека при условии, что последние занимают не более двух комнат.

С арендаторов PadSplit каждую неделю автоматически списывают $140. За эти деньги они получают меблированную комнату, доступ к ванной, кухне, столовой и прачечной, а также услуги по уборке и беспроводной интернет. Обычно в доме пять-восемь отдельных комнат. PadSplit намеренно выбирает жилье неподалеку от остановок общественного транспорта. Снаружи такие помещения выглядят как самые обычные дома. Внутри же у них свежевыкрашенные стены, гранитные кухонные столешницы, современные приборы и свежеоборудованные прачечные. Гостиных в таких домах нет. С детьми жить можно, но для семей, в которых больше двух человек, это не очень выгодно, ведь им придется арендовать несколько комнат. А с учетом небольших ванных комнат комфортнее жить в комнате по одному.

Ле Блан планирует развивать бизнес и в других городах. По его оценке, в размещении в домах PadSplit в США может быть заинтересовано около 14 млн человек. Что касается арендодателей, то тут он ориентируется на семьи, готовые сдавать свои дома. Основной плюс для домовладельцев заключается в том, что они могут увеличить возврат инвестиций с 6 до 9%, потому что системы PadSplit помогают использовать помещение более эффективно, в частности подключают энергосберегающие технологии и устанавливают туалеты с функцией экономии воды. Если же кто-то из жильцов съедет, то арендодатель не останется с пустым жильем. Дом на шесть спален, каждую из которой арендует жилец, в год может приносить около $43 тыс. дохода.

Покомнатная аренда в США в свое время начала ассоциироваться с проживанием в трущобах, и к началу1990-х по всей стране исчезло более миллиона объектов недвижимости, предоставляющих подобное размещение. Во многих городах покомнатную сдачу домов запретили вовсе или же ограничили зоны, где такая аренда возможна. Ле Блан, который приписывает своему бизнесу социальную роль, говорит, что возрождает традицию доступного жилья для малообеспеченных слоев населения. Около 40% арендаторов PadSplit до заселения в объекты компании были бездомными, несмотря на то что они работали полный рабочий день, рассказывает Ле Блан. «Я сейчас говорю об охранниках, сотрудниках общепита и сферы гостеприимства, — разъясняет он. — Вопрос в том, могут ли люди, которые служат нашему обществу, где-то жить».

Модель PadSplit не очень-то прижилась в кварталах с афроамериканским населением, где компания начинала свой бизнес. На одной из встреч с жителями района представительница городского совета Андреа Бун попросила людей проголосовать, стоит ли хотя бы дать Ле Блану слово. «Мы не хотим однажды проснуться и узнать, что у нас тут разрекламировали PadSplit», — заявила она. На арендаторов PadSplit не распространяются законы, защищающие обычных жильцов. У съемщиков нет долгосрочного договора, так что их можно выселить в любой момент.

Мнения экспертов рынка недвижимости разделились. Директор вашингтонского Института управления землей Крис Птоми полагает, что такой формат сможет стать еще более популярным среди малообеспеченных слоев населения. «Думаю, это отличная новаторская модель, которая поможет увеличить количество доступного жилья», — говорит он.

А вот профессор Государственного университета Джорджии Дэн Иммерглюк не так воодушевлен. Он считает, что появление PadSplit просто отражает тяжелое положение дел на рынке недвижимости. «Я полагаю, это своего рода маркетинговое решение, возникшее в условиях кризиса в сфере жилья: вы получаете комнату на неделю или две, но ее могут отнять в любой момент, — говорит он. — Это логичный ответ рынка на безвыходную ситуацию, в которой находятся одинокие люди с низким доходом. Все это придумано для тех, кто зарабатывает $10–12».

Есть риск, что PadSplits переманит собственников, участвующих в более ориентированной на семьи программе Section 8, в рамках которой съемщики могут получить государственные субсидии. Ле Блан уверяет, что компания помогает домовладельцам, чья недвижимость иначе просто простаивала. Его фирма предлагает сделать жилье доступным для малообеспеченных граждан, вместо того чтобы полностью перестраивать дом.

«Нам нужно доказать инвесторам, что доступное жилье может быть более прибыльным, чем другие альтернативы на рынке недвижимости», — говорит Ле Блан. Иммерглюк полагает, что эффективность сдачи такого жилья может быстро сойти на нет, когда стоимость недвижимости вырастет и продать его будет выгоднее, чем сдать через PadSplit.

По данным региональной комиссии Атланты, более половины арендаторов густонаселенного района Атланта Метрополитан тратят треть своего дохода на съем квартиры или комнаты. Стоимость аренды там росла быстрее, чем в большинстве других регионов США. В Атланте регулярно появлялись новые дома, но 90% свежих построек составляла элитная недвижимость. «Почти всех притягивает сфера престижного жилья», — констатирует Шутте.

Нынешний мэр Атланты Кейша Ланс Боттомс получила свой пост, пообещав решить проблему недостатка недорогих домов и квартир. В июне она рассказала о планах по созданию и сохранению к 2026 году 20 тыс. единиц доступной недвижимости. Инициатива обойдется в $1 млрд. По прогнозам Ле Блана, 8 тыс. единиц такого жилья может создать PadSplit.

Ле Блан вышел на рынок доступного жилья в 2007 году, когда из-за кризиса жители афроамериканских районов Атланты начали лишаться права собственности на свои дома. «Все это выглядело так, будто на юго-востоке Атланты разорвалась бомба, а все об этом молчат», — вспоминает он. Ле Блан взял кредит на $70 тыс., занял еще $230 тыс. у друзей и родственников, а также получил заем под залог недвижимости и купил 100 автономных домов и 450 квартир. Большинство этих объектов стали частью проекта Section 8. В рамках программы стабилизации кварталов в 2009 году предприниматель получил от Министерства жилищного строительства и городского развития США $750 тыс. Но программа оказалась сложной, а дела шли медленно, так что Ле Блан стал искать другие способы решения проблемы доступного жилья.

Идея создания PadSplit появилась у Ле Блана после встречи с мужчиной, которого выгнали из потрепанного нелегального жилища по соседству. Мужчина хотел снять у Ле Блана комнату и платить за нее еженедельно. Некоторые арендаторы PadSplit просто не могут себе позволить другой вариант, признает предприниматель. Но некоторые все же двигаются вперед. Например, охранница Тиффани Эллис перебралась в комнату PadSplit из опасного дешевого мотеля. «Мне там было так спокойно», — вспоминает она о проживании в PadSplit. Потом она выплатила два кредита, купила подержанную машину, внесла первый депозит и обзавелась собственным жильем.

Концепция по душе не только частным домовладельцам. Агент по недвижимости из Атланты Джош Стэнтон покупает дома, чтобы вместе с партнерами в Нью-Йорке и Лондоне адаптировать их под сдачу покомнатно. Он говорит, что готов убеждать и других инвесторов превращать дома в недвижимость для PadSplits.

Материал Bloomberg Businessweek

Автор: Маргарет Ньюкирк
Перевод: Маргарита Кудрявцева

Подробнее на РБК:

«То, что происходит сейчас - это самое большое мошенничество в истории американской политики. Демократы хотят отнять у вас ваше оружие, здравоохранение, голос, свободу, судей, они хотят забрать все. Мы не можем позволить этому случиться, мы боремся за то, чтобы высушить болото. Они пытаются остановить меня, потому что я борюсь за вас, я никогда не дам этому случиться», - заявил Трамп.

Это все прикольно, ждали мы такого, но теперь я жду когда пиндосы боевые действия начнут на улицах, ибо сказано сам получишь чего другим желаешь.

Хватит кормить Нью Йорк- прибежище негодяев