США в цифрах

ED>> А разве не бывает, что до полной выплаты дом в собственности банка? Или это тоже активом считается?
Iva> Не встречал такого. Она в залоге у банка, но в собственности владельца-заемщика.

Угу. Открываем ГК (любой страны) и читаем (по памяти) признаки собственности:
1. Отчуждение
2. Распоряжение
3. Использование плодов

Можно ли назвать "собственностью" то, что не имеет ДВУХ ИХ ТРЕХ (отчуждение и частично распоряжение) признаков оной? Вопрос конечно риторический, да-с...

ED>> Первый все те 25 лет богат (деньги есть) и живёт в сарае.
ED>> Второй все те 25 лет беднее нищего (долги) и живёт в приличном доме.
Wyvern-2> Молодец! Фсё абсолютно верно. За исключением того, что копящий получает дивиденды на накопленное, а живущий в "приличном доме" переплачивает за него слегонЦа вдвое... Т.е. попросту работает на банкстеров (+ на того, кто копит ), как раб на патрициев.

Ыгы. Тот, кто копит и получает копеечные дивиденды - куда их потом денет? Ага - туда же. На дом.
Но помимо того, всё то время, что копит, сливает деньги в никуда на оплату съёмного жилья (если только не бомжует). Плюс живёт в худших условиях.

А теперь сравни затраты и доходы обоих.

Wyvern-2> Угу. Открываем ГК (любой страны) и читаем (по памяти) признаки собственности:
Wyvern-2> 1. Отчуждение
Wyvern-2> 2. Распоряжение
Wyvern-2> 3. Использование плодов
Wyvern-2> Можно ли назвать "собственностью" то, что не имеет ДВУХ ИХ ТРЕХ (отчуждение и частично распоряжение) признаков оной? Вопрос конечно риторический, да-с...

А что не так с отчуждением? не знаю, как с дарением и рентой, но уж продать квартиру в ипотеке точно можно. Банк, конечно, при этом вычтет то что ему должны, но запрета нет.

И, кстати, признаки эти в ГК не безусловные. "... и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц". Так что всё соответствует

Wyvern-2> Можно ли назвать "собственностью" то, что не имеет ДВУХ ИХ ТРЕХ (отчуждение и частично распоряжение) признаков оной? Вопрос конечно риторический, да-с...

понятие залога собственности тоже во всех кодексах присутствует.

отчудить свою собственность вы можете, только верните сумму кредита.
В США и Канаде это банальная ситуация.
Семья продает свой дом с до конца не выплаченным кредитом погашает кредит, получает разницу и использует эти деньги для покупки более дорого дома.

или семья не принадлежащую ей собственность банка продает?

Wyvern-2>> Можно ли назвать "собственностью" то, что не имеет ДВУХ ИХ ТРЕХ (отчуждение и частично распоряжение) признаков оной? Вопрос конечно риторический, да-с...
Iva> понятие залога собственности тоже во всех кодексах присутствует.
Iva> отчудить свою собственность вы можете, только верните сумму кредита.

Совершенно верно! Т.е. "собственность отягощенная обязательствами" собственностью НЕ ЯВЛЯЕТСЯ. Потому, что что бы продать дом из под залога надо получить разрешение банка. Т.е. распоряжается - банк.

Причем если продаешь вместе с кредитом, банк может не одобрить нового клиента, а в случае если досрочно возвращаешь кредит - заплатишь штраф....

Wyvern-2> Потому, что что бы продать дом из под залога надо получить разрешение банка.

ни фига, никаких разрешений канадцы не получают. У меня знакомые продавали и покупали.
у меня там дом был куплен без кредита, потом под него для бизнеса взяли кредит, при отъезде продавали "с кредитом" - никаких разрешений, никакой мороки, никаких штрафов.

т.е. система не разрешительная, а уведомительная

Wyvern-2> Причем если продаешь вместе с кредитом, банк может не одобрить нового клиента, а в случае если досрочно возвращаешь кредит - заплатишь штраф....

это что за бред. Никто ни с каким кредитом не продает и не покупает. Кредит берут на себя и свой старый погашают.
Вот за досрочное погашение может быть штраф, а может и не быть - договор надо смотреть.

ЗЫ. учитывайте. что в Канаде и в США хотя договор на залог-кредит лет на 20-25, но проценты на весь срок не фиксируются. Фиксируются максимум на пять лет. Либо вообще можно взять ставка ЦБ + Х% - на срок от года до пяти. Второй - минимальный вариант.

Wyvern-2>> Потому, что что бы продать дом из под залога надо получить разрешение банка.
Iva> ни фига....
Iva> т.е. система не разрешительная, а уведомительная

Оппа! Взял дом в кредит, мощно его перепродал (за пол-цены. что мелочиться!) и адью! Залога нЭт, кредита на тебе нет. Отлично!!! Еду, встречайте...

Wyvern-2>> Причем если продаешь вместе с кредитом, банк может не одобрить нового клиента, а в случае если досрочно возвращаешь кредит - заплатишь штраф....
Iva> это что за бред.
Iva> Вот за досрочное погашение может быть штраф...

Ты прочти то что сам написал

Wyvern-2>> Причем если продаешь вместе с кредитом, банк может не одобрить нового клиента,

конкретный бред выделен

Wyvern-2> Оппа! Взял дом в кредит, мощно его перепродал (за пол-цены. что мелочиться!) и адью! Залога нЭт, кредита на тебе нет. Отлично!!! Еду, встречайте...

встретят

в общем попробуйте такое там
о результатах - обязательно расскажите

в общем - не надо рассуждать о том, чего не знаете.

Wyvern-2> Причем если продаешь вместе с кредитом, банк может не одобрить нового клиента, а в случае если досрочно возвращаешь кредит - заплатишь штраф....

Это независимый процесс - может быть в совсем другом банке. Если покупателю кредит не дают - все сделка аннулируется.

Для полноты картины - у продавца кредит в одном банке, у покупателя - может быть в совсем другом. Но тут сложно чего-то сказать, так как продавца это совсем не волнует - брал ли покупатель кредит, не брал, где брал. Поэтому информации где, в каком банке покупатель брал кредит - у продавца нет. В каком продавец гасит кредит - у покупателя тоже информации нет.

При этом владелец дома может взять под залог своего дома новый кредит в другом банке и выплатить старому банку кредит - перейдя в новый банк. Тоже достаточно рядовая операция.

Wyvern-2>> Причем если продаешь вместе с кредитом, банк может не одобрить нового клиента, а в случае если досрочно возвращаешь кредит - заплатишь штраф....
Iva> Это независимый процесс.... При этом владелец дома может ...

И ты упорно называешь "владельцем" человека который ничего с своим домом без банка сделать не может.

Взгляни по другому: дома принадлежат банкам, которые сдают их проживающим там, на ограниченный срок. По истечению этого срока, который обычно совпадает с моральным устареванием недвижимости, дом остается проживающим. Причем эта схема маскируется путем внедрения в массовое сознание понятий "покупка", "владелец" и т.д.
Что то не так?

Wyvern-2> Что то не так?

если вам так хочется, то можете считать так

только какое отношение это имеет к реальности?

Wyvern-2>> Причем если продаешь вместе с кредитом, банк может не одобрить нового клиента, а в случае если досрочно возвращаешь кредит - заплатишь штраф....
Iva> Это независимый процесс - может быть в совсем другом банке. Если покупателю кредит не дают - все сделка аннулируется.
Iva> Для полноты картины - у продавца кредит в одном банке, у покупателя - может быть в совсем другом. Но тут сложно чего-то сказать, так как продавца это совсем не волнует - брал ли покупатель кредит, не брал, где брал. Поэтому информации где, в каком банке покупатель брал кредит - у продавца нет. В каком продавец гасит кредит - у покупателя тоже информации нет.
Iva> При этом владелец дома может взять под залог своего дома новый кредит в другом банке и выплатить старому банку кредит - перейдя в новый банк. Тоже достаточно рядовая операция.

просто вбил в гугл вопрос и прочитал первую попавшуюся статью. Статья не очень профессиональная, но все же пара моментов:
1 продавать жилье можно
2 банку нужно предоставить информацио о покупателе, но в большенстве случаем банк не может отменить сделку, если у продовца все впорядке с деньгами/кредитом
3 нужен посредник, через продавца деньги не проходят. Посредник может быть как назначен банком, так и клиент сам может найти посредника. Не ясен момент, можно ли отказаться от посредника банка, если таковой имеется.
4 продавцу переводят разницу
5 если баланс отрицательный (дом стоит дешевле, чем долг) никакой сделки не будет.
6 возможно придется платить дополнительный налог банку из-за продажи до истечения срока действия лизинга. Как я понимаю, такие вещи прописаны в договоре.

в итоге продажа возможно, но это дополнительная головная боль и расходы.

Wyvern-2> Совершенно верно! Т.е. "собственность отягощенная обязательствами" собственностью НЕ ЯВЛЯЕТСЯ. Потому, что что бы продать дом из под залога надо получить разрешение банка. Т.е. распоряжается - банк.
Ник, у банка в США даже не спрашивают. Продают и всё. Только после выплачивают. И я так дом покупал. И друг, у которого 12 домов (было 17) покупал/покупает и продавал/продаёт.

Wyvern-2> Причем если продаешь вместе с кредитом, банк может не одобрить нового клиента, а в случае если досрочно возвращаешь кредит - заплатишь штраф....
Ты не продаёшь вместе с кредитом. Ты продаёшь дом за деньги. А остаток кредита выплачиваешь с полученных денег. Точнее, ты их даже не видишь. На сделке есть лицо, которое официальное, и, которое делает записи в deed, вот это лицо автоматом вычитает деньги из тех, что ты должен получить.

Wyvern-2> Оппа! Взял дом в кредит, мощно его перепродал (за пол-цены. что мелочиться!) и адью! Залога нЭт, кредита на тебе нет. Отлично!!! Еду, встречайте...

Приезжай, место в тюрьме уже зарезервированно. Ты на момент купли-продажи должен выплатить кредит. Не выплатишь, значит то самое зарезервированноей место.

Wyvern-2> Ты прочти то что сам написал
В США, кстати, запрещён такой штаф на куплю-продажу дома почти во всех штатах.

Wyvern-2> И ты упорно называешь "владельцем" человека который ничего с своим домом без банка сделать не может.

Ник, откуда ты такой бред тащишь? У тебя дочка в США учится. Ну попроси её сходить за $100 к лойеру, который по недвижимости.

Sano> 1 продавать жилье можно
Точно.
Sano> 2 банку нужно предоставить информацио о покупателе, но в большенстве случаем банк не может отменить сделку, если у продовца все впорядке с деньгами/кредитом
Нет там такого. Информацию о покупателе предоставлять не надо. Надо самому тому посреднику (тому title agent, который и должен сделать запись в deed records — это официальный переход title от одного владельца другому) о своём состоянии.

Sano> 3 нужен посредник, через продавца деньги не проходят. Посредник может быть как назначен банком, так и клиент сам может найти посредника. Не ясен момент, можно ли отказаться от посредника банка, если таковой имеется.

Нужен, т.к. title всегда передаётся в соотвествии с законом, о чём и делается запись в документах. Этот title и есть документ о владении. И title бывают не только на дом. На ту же машину есть свой title.

Sano> 4 продавцу переводят разницу
Совершенно верно. По закону.

Sano> 5 если баланс отрицательный (дом стоит дешевле, чем долг) никакой сделки не будет.
С чего это? Надо просто немного попрыгать. Можно перевести деньги тому же агенту, который с них доплатит деньги банку, который выдал тебе мортгэдж. Есть и другие варианты.

Sano> 6 возможно придется платить дополнительный налог банку из-за продажи до истечения срока действия лизинга. Как я понимаю, такие вещи прописаны в договоре.

Может. В подавляющем большинстве штатов в США эта практика незаконна. Т.е. банк может в договор вставить, но действительным это не будет. Если раньше не почесался, то может надо будет немножко побегать. Я покупал с лойером. Банк Chase вставил. Один звонок от лойера и новый договор был выслан факсом без этого предложения. На всё дело — 5 минут.

Sano> в итоге продажа возможно, но это дополнительная головная боль и расходы.

Когда продаёшь дом за меньше, чем брал в кредит? Конечно. Банк хочет свои деньги. Как ты их выплатишь — твои проблемы.

Wyvern-2> Взгляни по другому: дома принадлежат банкам, которые сдают их проживающим там, на ограниченный срок. По истечению этого срока, который обычно совпадает с моральным устареванием недвижимости, дом остается проживающим. Причем эта схема маскируется путем внедрения в массовое сознание понятий "покупка", "владелец" и т.д.
Wyvern-2> Что то не так?

Вы не совсем правы, Ива здесь ближе (намного) к истине. Дома под кредитом (особенно если у них есть хорошая т.н. equity) прдаются и перепродаются постоянно. Так же как под них берутся и вторые и даже третьи залоги (mortgage)--вот это конечно очень нездоровый процесс. Но рынок недвижимости очень активен и, естественно, очень спекулятивен. Я согласен--большинство владеет не столько домами сколько их выплаченной ценностью, но они свободны продавать эти дома по сосбственному желанию, что и делается многими особенно на фоне повышающегося рынка недвижимости. По старости домов--не согласен, моральное устаревание здесь вопрос очень субъективный. У нас дом 1978 года постройки в очень хорошем районе--он что снаружи, что внутри (многое было заменено) очень славный, и купили мы его за весьма приемлемую цену а вот, например, 1919 года постройки халупа в Балларде--очень желанное место (я его не терплю) в Сиэттле (там сплошные "старики") но посмотрите на цену--как вам пол-лимона? Это ещё дёшево, можно и развалюху 1900 года за миллион найти.

Property Details for 2108 NW 73rd St

Ну или вот старьё от 1958 в уже желанном (для многих) беллевью.

Очень от многого зависит, и ставка по кредиту играет колоссальную роль. Одно могу сказать точно--ВСЯ, я подчёркиваю, ВСЯ недвижимость обоих побережий США переоценена жутко, особенно т.н. "элитная" что новая, что старая. Сан-Франциско--это вообще (помимо того, что клоака) нормальным людям не по средствам, тоже самое приличные районы ЛА ну и так далее. Денвер был доступен до начала 2000ых--всё, лавочка закрылась. Сейчас купить что-либо в приличном месте за относительно доступную цену просто невозможно. Ну только если не сарай, который уже не спасёшь. Я имею ввиду те места, конечно, где есть реальные работы а не всякие Флориды и прочие Оклахомы, куда далеко не все хотят ехать--там можно купить относительно дёшево.

Mishka> Когда продаёшь дом за меньше, чем брал в кредит? Конечно. Банк хочет свои деньги. Как ты их выплатишь — твои проблемы.

я опирался на статью, как там на самом деле не знаю. Частенько читаю их форумы относительно частных финансов и уверен продажа-перепродажа домов поставленна на поток, но при этом какие то накладные расходы будут, куда в америке без них, где за каждый чих приходиться платить.

Sano> 3 нужен посредник, через продавца деньги не проходят. Посредник может быть как назначен банком, так и клиент сам может найти посредника. Не ясен момент, можно ли отказаться от посредника банка, если таковой имеется.

посредники - это юристы оформляющие сделку.

Sano> 4 продавцу переводят разницу

да

Sano> 5 если баланс отрицательный (дом стоит дешевле, чем долг) никакой сделки не будет.

возможно, о таких случаях не слышал.

Sano> в итоге продажа возможно, но это дополнительная головная боль и расходы.

какой геморрой - такое средняя канадская семья делает каждые 5-7 лет. Это стандартная, рутинная процедура.

Wyvern-2> Причем если продаешь вместе с кредитом, банк может не одобрить нового клиента,

Ты не понимаешь схему - мухи (ипотека) и котлеты (собственность) там отдельно. Юрист продавца получает деньги от юриста покупателя. Этими деньгами гасится ипотека продавца. Даже если покупатель взял деньги в том-же банке, банк их получит назад через двух юристов которые и оформляют сделку в плане прехода собственности из рук в руки.

Wyvern-2> а в случае если досрочно возвращаешь кредит - заплатишь штраф....

В Канаде это запрещено банку законом. Продажа автоматически аннулирует любые условия ипотеки кроме обязанности выплатить тело кредита. Без продажи штраф может быть за погашение больше 20% (зависит от банка) остатка в год сверх нормальных платежей или досрочное закрытие, но не до окончания всего срока ипотеки, который 20-25 лет, а до ее переоформления. Обычно это от 6мес до 5 лет. На дату переоформления владелец может взять ипотеку в другом банке и погасить старую, платится при этом только за услуги юриста.

Sano> я опирался на статью, как там на самом деле не знаю. Частенько читаю их форумы относительно частных финансов и уверен продажа-перепродажа домов поставленна на поток, но при этом какие то накладные расходы будут, куда в америке без них, где за каждый чих приходиться платить.

Накладные расходы в Канаде: 3,5-5% агенту по недвижимости который продал, он уже расплачивается с агентом покупателя. Без агента естественно этого расхода нет но морока продавать самому очень знатная. Юристу ~$1000 за оформление покупки и продажи. Вместе это потому что продавая обычно одновременно покупают чтото другое. Только покупка или продажа - не намного и дешевле, я докупая за кэш кладовку в доме где у нас была квартира отдал юристу ЕМНИП 4 сотни за оформление, если бы добавлял ее в ипотеку было бы еще дороже.

iodaruk> Два вопроса, по итогам нашествия ураганов летом.
iodaruk> Чё с жилым фонддом и чё с преступностью в южных штатах. В наших новостях только Симонян показывают да Хейли, ну и Трампа иногда. Чтото просачивалось на тему оживления страховых еэкомпаний, как те курятник трдд сдували. Интересно-там вендетта страховщиков и строителей как идёт?в газетах или в прудах?

Присоединяюсь к предыдущему оратору и обращаюсь к мировому разуму с тем же вопросом , о облако смыслов , яви чудо и ниспосли нам глашатая , сообщающего инфу доступную аки и достоверную .

Бир тенгри!

iodaruk>> Два вопроса, по итогам нашествия ураганов летом.

Недавно от предприятия ездил немец в командировку в США. Был на каком-то семинаре. Их там на пару дней отправили, с целью сработаться в команде, заодно и что-то полезное сделать, помогать в восстановлении какого-то, разрушенного во время последнего урагана, городка.
Теперь постараюсь с сохранением стиля и выражений перевести на русский то, что он рассказывал.

В общем, там отстраивают новые частные дома, эдакие скворечники. У нас садовые домики больше. Заставили вручную шлифовать поверхности покрытые гипсокартоном. Спросил почему не возьмем машинки для шлифовки. Будет в 5 раз быстрее. Сказали, что и так сойдет. Делай, а не разговаривай.
Дверной проем надо было замазкой выровнять с уже вставленной коробкой двери. Разница сверху и снизу 2см. Немцу было непонятно как такое можно выровнять. Ему показали. Берешь и замазочкой замазываешь так, чтобы в глаза не бросалось. Когда он сказал, что оно все-равно же неровно осталось, то ему ответили, что это же под покраску, а не под обои. Не видно будет. А для немца это не орднунг.
Потом у них было на семинаре обсуждение, что и как планировалось, как проводились работы и как можно было улучшить и ускорить работы.
Немец сказал, что это всё хорошо. Но зачем из года в год строить такие скворечники? Ведь это всё лишь до следующего урагана. Потом и это всё унесёт. Ему сказали, чтобы не умничал. Делают так как делают. Потом еще раз будут отстраивать, если надо.
В общем, немец получил много информации для размышления.