Новый мировой порядок

с.т.> при ипотеке ещё и жить где-то надо, так что там ещё аренду жилья нужно учесть...
Не надо - ты живешь в том месте, что взял в ипотеку. Живешь в аренду ты ДО ипотеки, если нужно накопить на первый взнос.

с.т.> причём ставка аренды уже близка к ипотечной ставке при долгосрочной ипотеке
Обычно меньше. Но можно посчитать случай VVSFalcon - когда после 7 лет ты выкупил и взял ипотеку опять, а первый объект сдаешь в аренду с индексацией - тогда еще лет через пять с учетом индексации твоей з/п и добавки от аренды в счет погашения ты приобретешь второй объект в собственность.

yacc> При ипотеке оно не нужно потому что приобретается предмет потребления,а не накапливается некая сумма для потенциального потребления в какой-то год, которую надо перевести по покупательной способности к какому-то году.
Мы финансовые модельки обсуждаем или "глазки строим" ?
Нужно приводить получаемые блага, в которые входит "объект недвижимости" и "остаток средств доходы-выплаты" к единому знаменателю.
Или результат - не сопоставим.

Как вариант - можете "перевернуть" модель и сравнивать покупку идентичных объектов, и процесс брать "максимально быстро расплатиться, при одинаковом остатке на жизнь".
После чего смотреть "кто вперёд".
Но для начала хорошо бы взять откуда нибудь более реальные цифры как по ипотеке, так по общей инфляции, по росту стоимости недвижки и по "индексации доходов".
Но боюсь тогда мы вообще ни до чего не договоримся, раз уж в трёх соснах заблудились.

VVSFalcon> Для индексации неплохо-бы булками шевелить, а не сидеть на них ровно.
с.т.>> у кого за последние два-три года проиндексировали ЗП?
VVSFalcon>

а это не индексация уже получается а карьерный рост, улавливаещь разницу?

yacc> Вы с дуба рухнули чтобы вам дали кредит по ставке меньше инфляции???

Ключевое слово: господдержка.

Один из предельных случаев, нулевая ставка рефинансирования (ZIRP) и даже более того - нечастое явление, но всё же случалась. Из свежачка:

Правда, часто сочеталась с дефляцией - но не всегда.

с.т.> а это не индексация уже получается а карьерный рост, улавливаещь разницу?

Нет, не обязательно. Есть примеры, когда у коллег за крайний год (особенно с осени) ощутимо выросли и оклады, и з/п на тех же должностях.

Voennich> Нужно приводить получаемые блага, в которые входит "объект недвижимости" и "остаток средств доходы-выплаты" к единому знаменателю.
Voennich> Или результат - не сопоставим.
Они уже приведены самой стоимостью объектов на начальный год, доступных для приобретения. Чтобы при большем проценте приобрести эквивалентный объект по стоимости - времени потребуется больше - без учета аренды - примерно в 1.4 раза больше, с учетом - меньше. Но это будет больше 10 лет.

с.т.>> а это не индексация уже получается а карьерный рост, улавливаещь разницу?
Fakir> Нет, не обязательно. Есть примеры, когда у коллег за крайний год (особенно с осени) ощутимо выросли и оклады, и з/п на тех же должностях.

ну что могу сказать, завидую...в моём так сказать кругу крайние два года ЗП не растёт - как говорится скажите спасибо что не уволили, какая такая индексация

Fakir> Ключевое слово: господдержка.
Ну это больше на правду - потому что банк, формально в минусе следовательно он тебя ДОТИРУЕТ. Коммерческий банк в здравом уме на такое не пойдет, если его минус государство не компенсирует

Voennich>> Слово "дисконтирование" знакомо?
yacc> При ипотеке оно не нужно потому что приобретается предмет потребления,а не накапливается некая сумма для потенциального потребления в какой-то год, которую надо перевести по покупательной способности к какому-то году.

Дисконтирование нужно всегда, т.к. по своей сути это сравнение с альтернативами (в базовом варианте с основной альтернативой - банковским вкладом/займом).
Другой вопрос, какими именно коэффициентами дисконтировать, и какие альтернативы важны. Выбор коэффициентов зависит от альтернатив, в пределах одной задачки может использоваться и несколько коэффициентов разом.
Альтернативами является и упущенная прибыль. Так что в случае ипотеки как раз надо обязательно учитывать арендные платежи, если - а в большинстве случаев именно так - потребитель либо снимает, либо берёт ипотеку, а тертиум нон датум. Ну дальше, грубо говоря, вариант типа снимать, а имеющиеся деньги держать на депозите и проценты пускать на оплату аренды. И т.п.

Voennich> Как вариант - можете "перевернуть" модель и сравнивать покупку идентичных объектов, и процесс брать "максимально быстро расплатиться, при одинаковом остатке на жизнь".
При одинаковой цене недвижки (одинаковом размере кредита) меньший процент конечно выгоднее. С любой точки зрения. Сие как-бы очевидно. А вот при разной цене, типа "дешёвый кредит, замахнулся на дорогой объект" при одинаковых размерах платежа всё становится не так очевидно. А как - неоднократно тут расписывалось.
Voennich> После чего смотреть "кто вперёд".
Не только кто, но и что. В итоге. В т.ч. с учётом и рисков, и конечного результата (возможность ренты).
Voennich> Но для начала хорошо бы взять откуда нибудь более реальные цифры как по ипотеке, так по общей инфляции, по росту стоимости недвижки и по "индексации доходов".
Это всё частности, которые можно рассматривать как коэффициенты. А так, ну да, у взявшего под 1% и 3% инфляции через несколько лет доход может "проиндексироваться" в 2 раза, а у 20/12 - вообще не проиндексироваться. Только вероятность индексации (уже без кавычек) выше при 20% инфляции, что сильно уменьшает риск "всё накрылось медным тазом = потеря работы по экономическим причинам" в силу больших возможностей по досрочной выплате (пусть и неполной, но со значительным снижением платежа). Что, в пределе (в упрощённой модели) ведёт к ситуации описаной мной выше - "под 1% попытался проглотить побольше, но надорвался, и в лучшем случае, остался с тем же, кто скромно под 20%".
Voennich> Но боюсь тогда мы вообще ни до чего не договоримся, раз уж в трёх соснах заблудились.
Нуууу, яяяя не знаааааюююююю кто тут заблудился

Fakir>> Ключевое слово: господдержка.
yacc> Ну это больше на правду - потому что банк, формально в минусе следовательно он тебя ДОТИРУЕТ. Коммерческий банк в здравом уме на такое не пойдет, если его минус государство не компенсирует

так я же об этом примеры и приводил...дотация от производителя-застройщика (авто, недвижка) или государственная (СХ кредиты какиенить типа ГСМ на посевную)

yacc> Ну это больше на правду - потому что банк, формально в минусе следовательно он тебя ДОТИРУЕТ. Коммерческий банк в здравом уме на такое не пойдет, если его минус государство не компенсирует

Просто центробанки под определённые кредитные проекты будут давать не по ставке рефинансирования, а ниже.
Просто "дробная" ставка рефинансирования. Не только лишь для всех.
А любая ставка рефинансирования по своей природе уже некая господдержка.

с.т.> ну что могу сказать, завидую...в моём так сказать кругу крайние два года ЗП не растёт - как говорится скажите спасибо что не уволили, какая такая индексация

Пфт. Завидует он.
Изменение оклада, скажем, с 20 до 30 или там с 45 до 60, зарплат, скажем, с 50 до 70 вызывает у тебя жгучую зависть?
Ай-яй-яй, мои 150 или там 200 два года не индексировали, беда-беда огорчение

VVSFalcon>> Для индексации неплохо-бы булками шевелить, а не сидеть на них ровно.
с.т.> с.т.>> у кого за последние два-три года проиндексировали ЗП?
VVSFalcon>>
с.т.> а это не индексация уже получается а карьерный рост, улавливаещь разницу?
1. "Булками шевелить" можно отнести и к "карьерный рост", а можно просто больше работать (производительнее)
2. - на той же должности это карьерный рост? У тебя нестандартные представления о карьерном росте
3. В целом - важен результат, и свои проблемы надо стараться решать самому, а не на дядю (индексация) надеяться. Глядишь тогда и сам "проиндексируешь", и "дядя" поможет. Плохо-ли?

Voennich>> Нужно приводить получаемые блага, в которые входит "объект недвижимости" и "остаток средств доходы-выплаты" к единому знаменателю.
Voennich>> Или результат - не сопоставим.
yacc> Они уже приведены самой стоимостью объектов на начальный год, доступных для приобретения.

Нет, деньги разных периодов неравноценны, даже без инфляции.
Экономическое время, в отличие от физического - неоднородно.

VVSFalcon> 1. "Булками шевелить" можно отнести и к "карьерный рост", а можно просто больше работать (производительнее)

А еще можно права качать со скандалами
(кроме шуток, у некоторых получается)

Fakir> Дисконтирование нужно всегда, т.к. по своей сути это сравнение с альтернативами (в базовом варианте с основной альтернативой - банковским вкладом/займом).
Стоимость взятого объекта на начальный год - дана. Пересчитать на отчетный год - легко. Когда в двух случаях стоимость разная - они и так сравнимы и в любой момент можно сделать пересчет - никаких пересчетов по годам чего-то там дисконтного - не надо. Это потребуется если модель усложняем - например не тратим избыток на погашение кредита ( как я считал ), а скажем откладываем под кровать. Поэтому на конечные год надо пересчитать это сумму наличных по инфляции к начальному году. Или эти же деньги кладутся на депозит под процент - опять пересчитывать надо. При погашении кредита все сурово упрощается и там достаточно сравнить собственно стоимость объектов и время.


Fakir> Ну дальше, грубо говоря, вариант типа снимать, а имеющиеся деньги держать на депозите и проценты пускать на оплату аренды. И т.п.
В этой простой модели ничего этого нет - есть две ставки.
Чтобы учесть кучу вариантов и параметров вводить надо больше - например и инфляцию и индексацию зарплаты ( они вообще говоря разные ), рост стоимости жилья ( это третье ), ставки по депозитам ( это уже четвертое ) и условия капитализации/снятия по депозитам и т.п. и т.д.

VVSFalcon> 1. "Булками шевелить" можно отнести и к "карьерный рост", а можно просто больше работать (производительнее)

в целом я с тобой согласен...единственно у нас в стране вижу обратный эффект сплошь и рядом - заставляют больше работать ЗА ТЕЖЕ ДЕНЬГИ
так вот смело закладывать в формулу то что будет индексация...ну это немного спорно...если кто-то будет работать более производительно/карьерно - то кто-то другой наоборот - доход потеряет, не впишется в рынок...это же игра с нулевой суммой в ЦЕЛОМ

Fakir> Нет, деньги разных периодов неравноценны, даже без инфляции.
Расчеты даны для модели, в модели нет неравноценности - в модели считается что потребительская стоимость в деньгах N года одного и того же объекта сообразная инфляции. Если что-то в первый год ты брал за 50, то при 20% годовых это же стоит в следующем году 60. XXX года NNN пересчитывается в начальный год по формуле сложных процентов.
Все.

Fakir> Нет, деньги разных периодов неравноценны, даже без инфляции.
Fakir> Экономическое время, в отличие от физического - неоднородно.
Тут важна целевая функция. Варианты (ессно не все)
1. Жить в "просторной" трёшке
2. Жить в "тесной" двушке, но в своей.
3. Любой вариант из первых, но "хочу по минимуму снижать потребление"
4. Хочу снизить риски (например невыплат).
. . .
В зависимости от цели, и выбирается стратегия действий. Соответственно, в зависимости от внешних обстоятельств (доступный уровень кредитной ставки/уровень инфляции/. . .) различается спектр возможных стратегий.

В любом случае, "двигать булками" и финансовая дисциплина, очень способствуют достижению цели

Fakir> А еще можно права качать со скандалами
Адназначна.
Но, повышаются риски

Fakir>> Нет, деньги разных периодов неравноценны, даже без инфляции.
yacc> Расчеты даны для модели, в модели нет неравноценности - в модели считается что потребительская стоимость в деньгах N года одного и того же объекта сообразная инфляции.

Еще раз, неравноценность возникает даже БЕЗ инфляции, за счёт одной лишь банковской системы.
Простейшая альтернатива - покупать или класть имеющуюся сумму на депозит и снимать на проценты.

с.т.> так вот смело закладывать в формулу то что будет индексация...ну это немного спорно...
У нас же модель. А по жизни, конечно закладывается с коэффициентом < 1 (например в зависимости от предыдущего опыта работы). Сопсно, это и есть учёт рисков.
с.т.> это же игра с нулевой суммой в ЦЕЛОМ
Я понял о чём ты, но, строго говоря, глобально, это не совсем так. Правда это уже выходит за рамки обсуждаемого.

Fakir>> А еще можно права качать со скандалами
VVSFalcon> Адназначна.
VVSFalcon> Но, повышаются риски

ВООТ...наконец то я услышал что-то про риски...без них модель вообще ниочём...нужно все эти "индексации" рассматривать как вероятностные и учитывать это при оценке, (p+4m+o)/6 или ещё как-то...а то сразу o (оптимистичную оценку) закладываем

Fakir> Еще раз . . .
[зловещим шёпотом]Целевая ффффункцияяяя