Новый мировой порядок

VVSFalcon> 3. Давай, поменяй в обоих случаях ставки и процент инфляции и посчитай. Мне любопытно что получится (самому лениво).
Это считается на пальцах.
Формула сложного процента: N1 = N ( 1 + p )^T где Т - срок ( лет, скажем упрощенно при годовой капитализации ), p - ставка ( в долях единицы ), N - начальная сумма, N1 - конечная.
Отсюда для 20% и 3% индексации дохода получаем
K = ((1 + 0.2)/(1+0.03))¹⁰ = 4.6

Т.е. индексация в 20% в четыре с половиной раза выгоднее чем 3% при одинаковых платежах.

yacc> Это считается на пальцах.
Да знаю я. И результат при замене тоже знаю (по крайней мере качественно). Но лень. Один раз я уже посчитал пример, теперь пусть оппонент мешки потаскает.

PS Ну вот зачем ты чужую работу делаешь?

VVSFalcon> Мы сравниваем относительную стоимость приобретения объекта. Относительно доходов. А уж в чём доход, какова абсолютная цена объекта - дело второе.
Объекты получатся СИЛЬНО разные. Как потом "итого" сравнивать будем?
Один на 100 за 50 платежей получит 100 м2, второй 60м2
А сравнивать будем только то, сколько бабла останется на жизнь

VVSFalcon> 3. Давай, поменяй в обоих случаях ставки и процент инфляции и посчитай. Мне любопытно что получится (самому лениво).
Считать кредиты на разные объекты при одинаковых доходах.
Какой смысл?

VVSFalcon> Один раз я уже посчитал пример, теперь пусть оппонент мешки потаскает.
VVSFalcon> PS Ну вот зачем ты чужую работу делаешь?
За тебя - мог бы сразу посчитать точно

yacc> Это считается на пальцах.
Вот ещё бы суть на пальцах улавливалась.

yacc> Т.е. индексация в 20% в четыре с половиной раза выгоднее чем 3% при одинаковых платежах.
Ну т.е. брать кредит на двушку в РФ выгоднее чем на дом в США.
Такая суть рассуждений?

Voennich> Ну т.е. брать кредит на двушку в РФ выгоднее чем на дом в США.
Voennich> Такая суть рассуждений?
По части отбивания доли платежа в зарплате при строгой индексации з/п - да.

Voennich> Объекты получатся СИЛЬНО разные. Как потом "итого" сравнивать будем?
Т.е. ваш выбор малого процента был психологический, а не рациональный?
Понятно

Voennich> Объекты получатся СИЛЬНО разные. Как потом "итого" сравнивать будем?
А какая разница. Мы просто пронормировали параметры. Неужели тебе неизвестен подобный подход?
Voennich> А сравнивать будем только то, сколько бабла останется на жизнь
А что ещё сравнивать-то? Только ещё раз, речь идёт не об абсолютных значениях, а об относительных.
Voennich> Считать кредиты на разные объекты при одинаковых доходах.
Voennich> Какой смысл?
Где была речь про одинаковые доходы? Чот ты путаешься.

2уасс
Слушай, пожалуйста, попробуй объяснить товарищу про нормирование, относительные значения и прочее. Ты вроде к системе образования относишься, может у тебя получится.

yacc> Т.е. ваш выбор малого процента был психологический, а не рациональный?
yacc> Понятно

Как раз таки рациональный. При малом %% и малой инфляции
1. можно позволить себе существенно больше
2. риски колебаний или "неиндексации ЗП" меньше - спишь лучше

VVSFalcon> А какая разница. Мы просто пронормировали параметры. Неужели тебе неизвестен подобный подход?
Разница в том, что мы получили абсолютно разное кол-во благ на выходе.
Мы же про потребителя говорим, а не про абстрактный инвестиционный портфель банка/бизнеса (там отношения к рискам совсем другие).

VVSFalcon> Где была речь про одинаковые доходы? Чот ты путаешься.
100 и 100 но объекты разные

Voennich> Как раз таки рациональный.
Вы не продемонстрировали это цифрами.

Voennich> 1. можно позволить себе существенно больше
Это кажется.

Voennich> 2. риски колебаний или "неиндексации ЗП" меньше - спишь лучше
Риски в первую очередь определяются стабильностью.
Но тут вы как раз за "революцию"

yacc> Вы не продемонстрировали это цифрами.
Какими цифрами ? Сделанными в предположениях, что
1. рост доходов абсолютно идентичен инфляции на протяжении всего периода
2. нас не интересует объект, купленный в кредит, и его стоимость. интересует только кол-во денег, которые останутся после "платежа по кредиту"
т.е. всё смысловое содержание - отбрасываем?
даже не буду пытаться

yacc> Это кажется.
Т.е. по вашему при %% ставке по ипотеке 12% можно купить больше чем при 1% ?

Voennich>> 2. риски колебаний или "неиндексации ЗП" меньше - спишь лучше
yacc> Риски в первую очередь определяются стабильностью.
И где же стабильности по вашему больше?

Voennich> Мы же про потребителя говорим, а не про абстрактный инвестиционный портфель банка/бизнеса (там отношения к рискам совсем другие).
Вооот! Начинаешь осознавать. Для потребителя ипотека именно что инвестиционный портфель. И автокредит - тоже. Только инвестирует он не в жильё или автомобиль, а в свой будущий уровень потребления.
VVSFalcon>> Где была речь про одинаковые доходы? Чот ты путаешься.
Voennich> 100 и 100 но объекты разные
Мать-мать-мать, сказало эхо! 100 - это процентов!

Voennich> 2. риски колебаний или "неиндексации ЗП" меньше - спишь лучше
Уфф! При малой инфляции риск "неиндексации" выше. А риски колебаний - одинаковые. Ты представь, что через 5 лет за "дом" ты будешь платить 40%, а я, за "двушку" - 15% дохода. В наших странах рецессия/кризис. Нас обоих уволили. Вероятность, что придётся залог отдавать (найти доход, обеспечивающий, что платёж будет 50% от него) выше у кого? Это не учитывая, что я, через 5 лет, бОльшую часть (а то и всю) задолженности уже погашу досрочно.

Voennich> Т.е. по вашему при %% ставке по ипотеке 12% можно купить больше чем при 1% ?
Ессно. При условии что в первом случае инфляция 3%, а во втором 20%. В реалии (не в нашем пронормированном рассчёте) всё немного погрустнее, но всё равно больше.
Voennich> И где же стабильности по вашему больше?
Какие часы лучше для измерения времени:
1. Бегут то на минуту, то на две, то в плюс, то в минус (в сутки).
2. Бегут строго на час в сутки (например в плюс).

Voennich> 1. рост доходов абсолютно идентичен инфляции на протяжении всего периода
Вообще-то у нас он даже выше был

Voennich> 2. нас не интересует объект, купленный в кредит, и его стоимость. интересует только кол-во денег, которые останутся после "платежа по кредиту"
Конечно. Потому что какой объект купится зависит от дохода.

Voennich> Т.е. по вашему при %% ставке по ипотеке 12% можно купить больше чем при 1% ?
См. абзац выше. Дома в пригороде Вашингтона ( Округ Колумбия ) начинаются влегкую от полмиллиона долларов.
Мне не стоило труда рассчитать. Срок кредита - 30 лет. Ставка 3%
Ежемесячный платеж - $2100. Считаем что это 40% дохода ( как у нас банки считали при 11.5% ) - доход ежемесячный - $5250
И это вы называете больше???

Voennich> И где же стабильности по вашему больше?
В США конечно. Там респы демов время от времени сменяют и несистемная оппозиция чисто маргинальна

VVSFalcon> Вооот! Начинаешь осознавать. Для потребителя ипотека именно что инвестиционный портфель. И автокредит - тоже. Только инвестирует он не в жильё или автомобиль, а в свой будущий уровень потребления.
Т.е. для "ипотечника для себя" совершенно не интересны размеры покупки?:) Серьёзно?


VVSFalcon> Мать-мать-мать, сказало эхо! 100 - это процентов!
Ок. Хотите в %% так в %%
итак два чувака, оба тратят 50% от первоначального дохода на объект "вложения"

Что получаем
первому доступен объект первоначальной стоимостью 473,565
второму - только 282,51
Каждый рассчитывается "в ноль".

Каждый "год" получаем остаток от доход-платёж.
Всё приводим к "деньгам" нулевого года, т.е. дисконтируем.
Складываем со стоимостью первоначального имущества, полученного в кредит

ииии..

Что получаем? Что у первого на 3,3 "у.е" больше.

Surprise ?

p.s. Надеюсь у оппонентов хватит сил признаться в неправоте и в следующий раз воздержаться от "быстрых формулировок".

Voennich> Т.е. для "ипотечника для себя" совершенно не интересны размеры покупки?:) Серьёзно?
Ему интересен сам факт покупки. И уровень дохода на период обслуживания долга. Далее, ему важен период обслуживания, безопасность обслуживания.
Voennich> итак два чувака, оба тратят 50% от первоначального дохода на объект "вложения"
Voennich> Что получаем
Voennich> первому доступен объект первоначальной стоимостью 473,565
Voennich> второму - только 282,51
А теперь посчитай (ну, для простоты мы же берём индексацию дохода на уровень инфляции у обоих) за сколько отдаст весь долг второй, если он будет индексировать уровень располагаемого (то что на себя тратит) только на уровень инфляции (заморозит своё потребление). А что сверху остаётся (100% - платёж - (абс. значение 50% дохода на начало платежей проиндексированное на текущую инфляцию)) будет направлять на досрочное погашение задолженности.
Возьмем из предыдущего рассчёта (при этом, для наглядности рассчёта примем 100% - 100 у.е.)
Через 5 лет я буду иметь доход 248., для сохранения того же уровня потребления я буду должен тратить 50 + 2.48 = 124 уе. Добавим 50уе платежа. Имеем 26 уе дополнительно в отдачу тела долга. И, с каждой такой отдачи, абсолютное значение платежа будет уменьшаться, а абсолютное значение частичного досрочного погашения - увеличиваться (помимо увеличения за счёт индексации дохода).

У тебя же, такие возможности будут гораздо меньше. В силу меньшего значения индексации.

В результате, скорее всего, я за "10 лет" не только выплачу "двушку", а ещё сумею взять вторую в ипотеку (после выплаты первой), и буду ее сдавать (сначала помогая себе в выплате второй ипотеки). Т.е. через "10 лет" в собственности у меня будут 2 "двушки" - 285+285=564 (а это больше чем у тебя), и я ещё буду иметь ренту со второй.

И кто тут лох?

PS Ты не поленись, посчитай. Вот это будет SURPRISE

PPS Плиииин, рядовой инженеришка объясняет такие элементарные вещи управленцу (почти финансисту) с дипломом МВА! Я чо, финансовый гений? Уездного города N

PPPS Предположим у тебя есть 2 кредита. Первый на 5 лет только получил и он под 10%, второй на пять, но под 20%, и ты уже года три с половиной его выплачиваешь. У тебя есть возможность каждый месяц выплачивать некоторую сумму досрочно (доход - платежи - расходы на жизнь). Опиши пожалуйста стратегию досрочной отдачи всей задолженности. Аргументировано (варианты могут быть разные, сопсно 2 всего, какой лучше - дело личное) с твоей точки зрения. Ну или хотя бы просто озадачься какие есть стратегии и какие есть целевые функции, от которых, в общем-то, выбор стратегии и зависит.

Voennich> p.s. Надеюсь у оппонентов хватит сил признаться в неправоте и в следующий раз воздержаться от "быстрых формулировок".

Ещё "стратегического". Ты берёшь кредит. Предположим, ты рассчитываешь отдать его досрочно, путём частичных досрочных погашений. Для простоты, примем уровень инфляции равным 0%. В одном банке тебе впаривают обязательную страховку включенную в тело кредита, в другом, впаривают страховку путем некоей фиксированной ежемесячной комиссии. Ежемесячный платёж в обоих банках получается одинаковый. В каком из банков ты возьмёшь этот кредит?

U235> Врать не надо. Речка Объяснения идет как раз через склады, промзону и частный сектор. Нормальных спальных районов на ее берегах минимум.
Ага,давай расскажи мне о районе где я вырос(на Школьной).
U235> И как раз с сбросами в нее вопрос решили в 2015ом, правда для этого пришлось устроить конкретные раскопки между Школьной и Сахалинской.
Ой,оказывается были канализационные стоки в речку которая впадает в Золотой Рог?

U235> В эту бухту канализационные стоки не сбрасываются вообще.

 

Ты вообще чего-нибудь о городе в котором живешь, знаешь?
U235> Объекты обещали сдать в 2012 году
Четыре года задержка и когда все заработает, окончательно неизвестно. Если ты считаешь что это нормально, мне тебя жаль.Гос-во вложило(и продолжает сверхпланово вкладывать,деваться то некуда) огромную сумму,часть разворована,часть растрачена,кто нибудь ответил за ситуацию с очистными?
U235> Реально экологический эффект от очистных сооружений будет виден только в Амурском и Уссурийском заливе, но не в Золотом Роге, который из-за владивостокского порта обречен оставаться мазутной лужей.
Все я от тебя устал,ты ноль в теме,еще и на владивостокский порт гонишь, где я несколько лет практику проходил, где чистоте территории и акватории прилагается немало сил,успешно причем. А на Дальзаводе, пацаном подрабатывал,видел как берег весь стоками утыкан.

VVSFalcon> Ему интересен сам факт покупки. И уровень дохода на период обслуживания долга.
Ипотека "для себя" это в первую очередь "жилая площадь, для проживания".

VVSFalcon> А теперь посчитай (ну, для простоты мы же берём индексацию дохода на уровень инфляции у обоих)
N.е. с предыдущим рассчётом ты уже согласился. Что "тупо в лоб" - разница ничтожна?

VVSFalcon> Через 5 лет я буду иметь доход 248., для сохранения того же уровня потребления я буду должен тратить 50 + 2.48 = 124 уе.
Возможно будешь иметь доход. А возможно нет.

VVSFalcon> У тебя же, такие возможности будут гораздо меньше. В силу меньшего значения индексации.
Верно. Но и риски значительно меньше.

VVSFalcon> В результате, скорее всего, я за "10 лет" не только выплачу "двушку", а ещё сумею взять вторую в ипотеку (после выплаты первой), и буду ее сдавать (сначала помогая себе в выплате второй ипотеки). Т.е. через "10 лет" в собственности у меня будут 2 "двушки" - 285+285=564 (а это больше чем у тебя), и я ещё буду иметь ренту со второй.
Не выплатишь
1. через 5 лет "двушка" будет стоить совсем других денег (и кредит на нее)
табличка выше пробуй-считай

2. сколько ты будешь получать за ренту - вопрос открытый.

VVSFalcon> И кто тут лох?
Лох тот, кто оптимистично считает финансовые модели из предположения проживания в "стабильности" 2006-2012 году в РФ.
Потому, что потом приходит 2015ый и твоя двушка превращается в "полторашку" по курсу бакса. Потому, что разовый скачёк съедает весь рост "инвестиционной" стоимости за предыдущие Х лет.

p.s. передумал. сделал табличку с постоянным потреблением. без ренты, по понятным причинам.
Досрочное погашение при показателях инфляции больше банковской ставки - вовред. Итого - не меняется.

Prefect> Ага,давай расскажи мне о районе где я вырос(на Школьной).

Тогда не ври про него. Там дохрена частной и старой застройки, а так же промышленных и складских объектов, не подключенных ни каким канализационным сетям. Трущобы это короче еще те. И все усугубляется тем, что коммуникации там проложены под дорогой которую очень сложно перекопать, ибо заменить ее нечем. Да еще и трамвайная линия там же.

Prefect> Ой,оказывается были канализационные стоки в речку которая впадает в Золотой Рог? Ты вообще чего-нибудь о городе в котором живешь, знаешь?

Больше тебя. Поэтому не рассказываю сказок, что экоогический трындец в Золотом Роге из-за очистных сооружений.

Prefect> U235> Объекты обещали сдать в 2012 году
Prefect> Четыре года задержка

Опять же хватит врать. 2012-2013 - сроки сдачи очистных. Их сдали. Перевод на эти очистные городской канализации - отдельная работа с отдельным сроком и бюджетом. Никто это сделать за год не планировал, ибо нереально это. Просто отдельные идиоты думали что срок сдачи очистных - это и есть срок в который все сбросы на них переведут. А это не так.

Prefect>и ты считаешь что это нормально,

За 4 года перевести около половины городских стоков на очистные - это хороший результат, особенно учитывая что резать надо по живому на живущем своей жизнью городе. Постепенно все подключат, но это не будет сразу и вдруг. Так же как и будут незапланированные трудности, которые невозможно было заранее предугадать.

Prefect> Гос-во вложило(и продолжает сверхпланово вкладывать,деваться то некуда) огромную сумму,часть разворована,часть растрачена,кто нибудь ответил за ситуацию с очистными?

За что отвечать? Никто не виноват, что у тебя такая бредовая картинка в сознании сложилась и у тебя в одну кучу свалено строительство очистных и подключение к ним.

Prefect> Все я от тебя устал,ты ноль в теме,еще и на владивостокский порт гонишь, где я несколько лет практику проходил, где чистоте территории и акватории прилагается немало сил,успешно причем.

Тебе толстую мазутную пленку у причалов сфотографировать? Или признаешься, что врешь? Ничего там успешного нет. Как был порт загажен стоками с кораблей, так и остался. Канализационные стоки на этом фоне мелочь, тем более что мало их.

Voennich> N.е. с предыдущим рассчётом ты уже согласился. Что "тупо в лоб" - разница ничтожна?
Конечно не согласился.
Voennich> Возможно будешь иметь доход. А возможно нет.
На фоне "моих" (будем считать, что я это 12/20, а ты это 1/3) потенциальных возможностей, у тебя их просто нет. Кроме того, почему ты считаешь, что вероятность отсутствия индексации у "меня" существенно выше просто тривиального снижения доходов у тебя?
Voennich> Верно. Но и риски значительно меньше.
С какой стати? Начальные риски примерно одинаковые. А через N лет мои риски снижаются по отношению к твоим, т.к. платёж для меня дешевеет.
Voennich> Не выплатишь
А ты посчитай
Voennich> 1. через 5 лет "двушка" будет стоить совсем других денег (и кредит на нее)
Так и доход у меня будет другой.
Voennich> табличка выше пробуй-считай
Я таких табличек в жизни нарисовал столько, что мне считать не треба, я на автомате в первом приближении вычисляю.
Voennich> 2. сколько ты будешь получать за ренту - вопрос открытый.
Но ты-то точно нисколько не будешь.
VVSFalcon>> И кто тут лох?
Voennich> Лох тот, кто оптимистично считает финансовые модели из предположения проживания в "стабильности" 2006-2012 году в РФ.
Во первых, изначально речь не шла о государственной принадлежности.
Во вторых, те, кто взял ипотеку в начале 2000-х (да не особо много могло, и, главное, рисковало), если не делали дури (вроде ипотеки в валюте отличной от валюты дохода) и ответственно относились к планированию текущих трат, к кризису 2008-го либо выплатили всё, либо платёж свели к такой величине, что он был несущественен на фоне прочих расходов.
Voennich> Потому, что потом приходит 2015ый и твоя двушка превращается в "полторашку" по курсу бакса.
А во что превратился твой "дом" в 2007-2008?
Voennich> Потому, что разовый скачёк съедает весь рост "инвестиционной" стоимости за предыдущие Х лет.
Странно, что приходится тебе объяснять. Из того, что мои 2 "двушки" превратятся в 2 "полторашки" следует только снижение ренты (в принципе логично предположить, что при снижении стоимости жилья снижается и арендная плата). Хорошо. У меня стало 100уе ренты вместо 150, а у тебя как не было оной, так и нет

Voennich>> N.е. с предыдущим рассчётом ты уже согласился. Что "тупо в лоб" - разница ничтожна?
VVSFalcon> Конечно не согласился.
Увы. Считать я тебя не научу ибо ты просто не хочешь.
Выше таблички, всё что могу.

Voennich> Досрочное погашение при показателях инфляции больше банковской ставки - вовред. Итого - не меняется.
О рисках.
При прочих равных, вероятность "аварии" зависит и от срока выплат. Давай прикинем на перспективу 5 лет.

Я.
Могу взять 2 500 000р под 20% на 10 лет. Платёж будет около 50 000 (48 000+)
чтобы отдать за 5 лет мне нужно (в первом приближении, не учитывая инфляций, индексаций, прогрессирующего снижения платежей при частично досрочном погашении) каждый месяц добавлять 21 000 (примерно). И жить, на 30 000 (исходя из дохода 100 000). При этом у тебя платёж (хотя для упрощения мы его тут не учитываем) у тебя будет падать медленнее чем у меня (при частично досрочном погашении платеж после = платеж до * (1 - сумма частичного погашения/сумму задолженности на момент частичного погашения), а это соотношение у меня в 2+ раза лучше.

Ты.
Можешь взять 5 500 000 под 1% на 10 лет. Платеж будет примерно такой же. Живя на те же 30 000 в месяц, через 5 лет твоя задолженность будет 2 750 000 1 500 000.

Правда я живу в однушке, а ты в хорошей двушке. Вроде бы всё хорошо. Но, мы же о рисках. Поэтому, на шестой год эпопеи, ВНЕЗАПНО, проклятый Путин, довел страну до ручки, и нас обоих уволили с работы. Мы с тобой специалисты конечно хорошие, и вообще парни не промах, сиднем не сидим, но, в стране крызис, рынок труда упал. Однако на 50 000р мы работу найдём. Правда я буду жить в своей однушке, а ты в заложенной у банка двушке, да ещё с обязательствами в 50 000 в месяц. А если ещё рынок жилья рухнет (что ты сам говорил про "в разы"), так ещё и на маржин колл от банка влетишь (долг-то больше рыночной цены залога).

А я, так уж и быть, останусь на 30 000 потребления, за 20 000 возьму ещё одну однушку (ну эт конечно если ты на маржин колл таки влетишь, а даже не влетишь, все равно потеряешь жильё). Ты же, эти 20 000, потеряв жильё, будешь платить мне за мою вторую купленую однушку. Хорошо, я не жадный, по старому знакомству сдам за 10 000. И будем мы оба жить на 40 0000. Только я в своём жилье. И ты в моём

Инфляции и индексации принципиально ничего не меняют.