Нефть опять 25...

BrAB>я ж не проф. спекулянт

а. забудь тогда

BrAB> и кстати - забугорные - они то разные. тому же эксону или шеврону от падения нефтянки лучше не будет...

логично
ПС не дописал мысль сразу. это я к тому, что помимо собственно акций там есть и индексные фонды например - тогда голова о "нефтянке-хайтеке" вообще не болит.

BrAB> P. S. кстати - а что будет с нежвижкой? мой прогноз - когда нефть отыграет до 40$ - метр отыграет до 3000$

хорошая статья где-то недавно была по этому поводу.
отчего падают цены "там" во время кризисов недвижимости? от того, что БАНКИ начинают сбрасывать закладные "проблемных" клиентов. и рынок начинает валиться. но для этого нужен БОЛЬШОЙ и развитый рынок ипотеки.
чего у нас пока не наблюдается и в ближайшем времени имхо не будет.
а сами владельцы недвижимости (в статье были результаты опросов) в большинстве случаев предпочтут переждать кризис но не снижать цены. ведь недвижимость можно сдавать например и т.д. чтобы окупить текущие затраты.
у нас же затраты на чисто владение недвижимостью (квартплата, налоги) копеечны по сравнению с ценой, так что этот фактор вообще не играет.
поэтому я согласен с выводом той статьи - падения цен у нас НЕ БУДЕТ в любом случае. к сожалению.

ПС пока писал, вспомнил где читал

Kuznets> поэтому я согласен с выводом той статьи - падения цен у нас НЕ БУДЕТ в любом случае. к сожалению.
Kuznets> ПС пока писал, вспомнил где читал
Kuznets> ВЕДОМОСТИ - Все по Шиллеру - Бум на рынке недвижимости—в первую очередь психологическое явление

посмотрим

BrAB>>я ж не проф. спекулянт
Kuznets> а. забудь тогда

фигасе. забыть - грозит потерями

у тебя много было в нефть вложено?

Kuznets> у тебя много было в нефть вложено?

в нефть - ничего. в связанное с ней - ИМХО - довольно много.

Kuznets> поэтому я согласен с выводом той статьи - падения цен у нас НЕ БУДЕТ в любом случае. к сожалению.

Абсолютно такие же настроения были еще в 96-м году.

Про ипотеку и механизм падения цен это вы все правильно написали. Проблема в том, что этот механизм не единственный.
Что касается "у нас" (один из множества вариантов), вспомните про первичное жилье. Если сильно снизится спрос, застройщики станут жилье просто скидывать, чтоб хоть как-то отбить затраты. А первичка потянет вторичку.

TheFreak> Абсолютно такие же настроения были еще в 96-м году.

ну до 98 сейчас как даже не до Луны и до Марса. как до Проксимы Центавра наверное

TheFreak> Про ипотеку и механизм падения цен это вы все правильно написали. Проблема в том, что этот механизм не единственный.

продолжай, внимательно слушаю...

TheFreak>Если сильно снизится спрос, застройщики станут жилье просто скидывать, чтоб хоть как-то отбить затраты.

это опять же нужен как минимум дефолт (РФ). даже сильный кризис не подойдет - не успеть. в настоящее время спрос в несколько раз больше - ему падать, падать и падать..... а там и кризис кончится

ПС я проводил "операции" по своей недвижимости "на минимуме" - в июле-августе 99. после этого она быстро пошла в рост. то есть считай всего один год. и это после целого дефолта и кратной девальвации рубля...

Kuznets> это опять же нужен как минимум дефолт (РФ). даже сильный кризис не подойдет - не успеть. в настоящее время спрос в несколько раз больше - ему падать, падать и падать..... а там и кризис кончится

Ну если у вас есть такие цифры по объему ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОГО спроса ("в несколько раз больше"), то вам, конечно, виднее. Мне же кажется, что баланс между ПЛАТЕЖЕСПОСОБНЫМ спросом и предложение уже давно имеет место быть. Все-таки рынок, как никак.
При уменьшении ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОГО спроса при, скажем, уменьшении нефтяных доходов, застройщики и владельцы вторички конечно постараются держать цены. Но вопрос насколько долго и с какой решимостью. Вы совершенно правильно заметили, что для владельцев это будет не так уж и сложно. А вот застройщики вполне могут "сломаться".

TheFreak> Ну если у вас есть такие цифры по объему ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОГО спроса ("в несколько раз больше"), то вам, конечно, виднее. Мне же кажется, что баланс между ПЛАТЕЖЕСПОСОБНЫМ спросом и предложение уже давно имеет место быть. Все-таки рынок, как никак.

конечно у меня есть цифры. да у всех кто внимательно слушает умных людей они есть
===
Андрей Костин на видеоконференции с Кремлем заявил, что "многие граждане отказываются от /ипотечного/ кредита, так как не могут найти устраивающее их жилье". "По Москве в прошлом году 30 проц граждан, получивших право на кредит от Внешторгбанка, отказались от него из-за не устраивающих их условий самого жилья, в этом году их число увеличилось до 50 проц", - сообщил Костин.
===
50%!!! и это реально так - я спрашивал тех кто этим занимается.
вот тебе реальное превышение спроса над предложением.
а сколько еще народу у которых были свои деньги отказалось от покупки из-за дикого роста цен...

а реакция Путина совсем идиотская...
===
«Необходимо больше и дешевле строить», - считает глава Внешторгбанка. В ответ на эту реплику президент РФ заметил: «Что касается дешевизны, то цена зависит от приемлемого уровня банковских кредитов, выделенных на эти цели».
===

TheFreak> При уменьшении ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОГО спроса при, скажем, уменьшении нефтяных доходов, застройщики и владельцы вторички конечно постараются держать цены. Но вопрос насколько долго и с какой решимостью. Вы совершенно правильно заметили, что для владельцев это будет не так уж и сложно. А вот застройщики вполне могут "сломаться".

еще раз.
самый тяжелый кризис который можно себе предстваить - дефолт государства и девальвация местной валюты в несколько раз - привел к падению цен всего НА ОДИН ГОД.
в настоящее время дефолт государства невозможен - стабфонд достиг половины (!!) годового бюджета.

Kuznets> еще раз.
Kuznets> самый тяжелый кризис который можно себе предстваить - дефолт государства и девальвация местной валюты в несколько раз - привел к падению цен всего НА ОДИН ГОД.
Kuznets> в настоящее время дефолт государства невозможен - стабфонд достиг половины (!!) годового бюджета.

кузнец, ты только забываешь уточнить - какой уровень был в 1998 и какой сейчас.

уровень чего?

ПС DJIA на очередном record high. предупреждал ведь

Kuznets> уровень чего?
Kuznets> ПС DJIA на очередном record high. предупреждал ведь

уровень цены метра. одно дело держать цену в 1000$, другое -в 5000$

К теме топика

BrAB>одно дело держать цену в 1000$, другое -в 5000$

эээ... и какая собственно разница?
я же говорил - уровень расходов на содержание недвижимости у нас мизерный по сравнению с рыночной ценой (а на минимуме в 99 был намного кстати больше, тогда цена была меньше 400) и от нее никак не зависит. болтология о налогах на недвижимость рассчитываемых от рыночной цены идет уже многие годы.
поэтому нет никакой разницы в "уровне цен".
правда, есть один вид владельцев, на который резкое падение уровня способно сильно повлиять. это - спекулянты aka "инвесторы в недвижимость", причем с лимитом по времени но их мало, очень мало для того чтобы серьезно влиять на рынок.
мне в 99 посчастливилось (не иначе) поймать одного такого маклера и выбить из него нужную мне квартиру но тому человеку реально срочно нужны были деньги - он покупал какой-то более выгодный вариант.

Kuznets> 50%!!! и это реально так - я спрашивал тех кто этим занимается.
Kuznets> вот тебе реальное превышение спроса над предложением.
Kuznets> а сколько еще народу у которых были свои деньги отказалось от покупки из-за дикого роста цен...

Ну так правильно. Спрос то есть, и он большой (а кому не хочется улучшить жилищные условия?). Только не весь тот спрос подкреплен соответствующими доходами.
На свободном рынке, платежеспособный рост по определению в балансе с предложением.
Да ты и сам же написал: люди взяли кредиты --> спрос превысил предложение на 50% --> это дало дикий рост --> те, кто не успел/не хватило вернули кредиты --> в результате: платежеспособный рост сравнялся с предложением.
Что тут непонятного?
Аналогичная цепочка работает и в сторону уменьшения цены. Все это, конечно, для свободного рынка. Для недвижимости, тем более московской будут некоторые ньюансы.

Но мы то спорим о другом.
Ты заявил, что цены на жилье падают только если в стрене есть развитая ипотечная система. Это ерунда. Цены могут запросто падать и без всякой ипотеки.

TheFreak> Да ты и сам же написал: люди взяли кредиты --> спрос превысил предложение на 50% --> это дало дикий рост --> те, кто не успел/не хватило вернули кредиты --> в результате: платежеспособный рост сравнялся с предложением.
TheFreak> Что тут непонятного?

все понятно только на рынке упало предложение а не "резко вырос спрос". а так все правильно
сколько можно повторять - слушайте умных людей они плохого не посоветуют
тут на выходных хорошая передача с Лебедевым (да-да, ИФК который) была как раз по поводу недв-ти, он там очень грамотно и доступно все объяснил - грубо говоря кого нужно посадить и что сделать
ПС по моим наблюдением резкое замедление в строительстве совпало со стартом "нацпроекта" "доступного жилья". ГЫ. Испугались, суки а процесс встал... такие вот у нас недалекие "нацпроектанты".

TheFreak> Но мы то спорим о другом.
TheFreak> Ты заявил, что цены на жилье падают только если в стрене есть развитая ипотечная система. Это ерунда. Цены могут запросто падать и без всякой ипотеки.

да не о чем пока спорить-то. приводи свою историю - я тебя внимательно слушаю.

Kuznets> да не о чем пока спорить-то. приводи свою историю - я тебя внимательно слушаю.

кузнец, твой прогноз для москвы или для страны в целом? для питера например действует?

BrAB> кузнец, твой прогноз для москвы или для страны в целом? для питера например действует?

не знаю специфики но об особых отличиях не слышал. в принципе "чтобы понять - нужно гонять" в смысле пожить на месте. честно, не хотелось бы

TheFreak>> Ты заявил, что цены на жилье падают только если в стрене есть развитая ипотечная система. Это ерунда. Цены могут запросто падать и без всякой ипотеки.
Kuznets> да не о чем пока спорить-то. приводи свою историю - я тебя внимательно слушаю.

Свою историю я уже приводил, почитай выше. По-моему, ты просто встал в полный отказ, и даже не хочешь слушать.

Кстати, вот тебе и пример: "Новостройки Санкт-Петербурга подешевели" Новостройки Санкт-Петербурга подешевели — Realty.lenta.ru

Что я там писал выше? Особенно про новостройки...

TheFreak>>> Ты заявил, что цены на жилье падают только если в стрене есть развитая ипотечная система. Это ерунда. Цены могут запросто падать и без всякой ипотеки.
Kuznets>> да не о чем пока спорить-то. приводи свою историю - я тебя внимательно слушаю.
TheFreak> Свою историю я уже приводил, почитай выше. По-моему, ты просто встал в полный отказ, и даже не хочешь слушать.
TheFreak> Кстати, вот тебе и пример: "Новостройки Санкт-Петербурга подешевели" Новостройки Санкт-Петербурга подешевели — Realty.lenta.ru
TheFreak> Что я там писал выше? Особенно про новостройки...


ну я собственно поэтому Кузнеца и спросил

да ну вас как можно на основании -0.4% в неделю чего-то там думать? там погрешность только небось плюс-минус километр...

Ну это понятно. Для вас и 98-99 года были всего лишь мелкой флуктуацией.

TheFreak> Ну это понятно. Для вас и 98-99 года были всего лишь мелкой флуктуацией.

а вот передергивать не стоит. почитай внимательно что я про 98-99 писал.

Kuznets> ВЕДОМОСТИ - Ипотека не по карману - Из-за роста цены граждане отказываются покупать жилье в кредит

о! открытие века правого века
естественно что ипотека сдувается - человек с доходом в 4000$ не захочет жить в капотне